宅建試験に出る地価公示法について




地価公示法

地価公示法についてポイントを学習しましょう。

まず地価公示法とは、どのようなルールになっているのでしょう。土地の値段というのは決めていくのが難しいそこで、土地の取引がなされる場合の目安となる相場を教えくれるのが地価公示法です。

まず土地の値段を調べる場合どこの土地か探さなりません。そのあたりの標準的な土地の値段がわかれば、それとの比較で辺り一帯の土地の値段の値段が求めやすくなります。この標準値については、土地鑑定、委員会がここを標準値にしようと言う選定することになります。

土地鑑定委員会が選定した標準値について誰が土地の価格の計算をするのか。この計算選定して求めていくのは不動産鑑定士ということになります。ただし、一人の方にお願いすると、ずるとか手抜きをされる恐れがあります。

すると、見当違いの価格が出てきてしまいます。そこで、二人以上の鑑定士に評価をさせることにしています。この時のキーワードですが、鑑定士の方が鑑定評価していく際にはいろんなパターンがあります。

取引価格あるいは地代、あるいは造成費用を元に推定して得た額を基本に考えて行きます。この3つの価格を基にしますが、ただ単に3で割って平均するのではなく、

・勘案して取引価格から検討した額。
・地代から計算して得られた額。
・造成費用から求められた額。

ここが重要なポイントとなってきます。

この3つの額を勘案し、総合的に判断して鑑定評価をすることになっています。二人以上の鑑定士が鑑定評価をし、その後どうなるかと申し上げます。土地鑑定委員会が審査をします。最終的に審査をし判定するのは誰か、これは土地鑑定委員会です。

鑑定士ではないので注意してください。判定する時に重要なキーワードが出てきます。正常な価格と言われるものです。土地の値段を求める場合に、土地の上に建物が建っていたら建物がないものとして。土地に借地権が設定されていた場合、借地権がないものとして考えます。

このように土地鑑定委員会が判定したものを公示します。

官報で公示することになります。
その公示された価格について市町村長に資料を送ります。資料とか図面を受け取った町村長は、市町村の事務所、町役場、市役所、村役場こういったところで一般の人に閲覧をします。大きな流れをもう一度確認しましょう。

まず標準値を決めます。これは、土地鑑定委員会です。選ばれた標準値について二人以上の鑑定士が鑑定評価をします。色々な価格を勘案して鑑定評価をしていきます。その出てきた鑑定評価額について、土地鑑定委員会のメンバーが審査をして鑑定をします。

鑑定する時には、正常な価格、建物のないものとし、借地権のないものとし、さらには更地としての正常な価格として求めます。更地としての価格を公示する。使った資料や図面は市町村長に送付する。

そして、市町村の事務所で閲覧に供するという流れになります。この地価公示の流れを見ていただきますと、都知事が出てきません。ここがポイントですので覚えておいてください。

公示された価格の役割

公示価格の効果と言ってもいいのですが、地価公示によっ発表された地価の相場を基準としての役割を持つ場合があります。この基準というのは、地価公示価格をものさしにして、大きく離れてはいけない。

これは、どういう場合かと申し上げますと、鑑定士の先生が不動産の鑑定評価をする際の資料として使う場合。あるいは、公共事業とか収用などお役所が絡むようなケースの場合。

公共事業などの保証金こういったお役所がらみのお金について基準として地価公示、価格からかけ離れないようにしましょう。という扱いになっています。これと対照的なのが指標です。ここは、ちょっと注意しなければいけないポイントです。

指標とは何か、

売買の取引の時は単なる目安ですよということです。例えば、地価公示価格から評価すると5000万が相場かな。このような場合に、もし1億で買いたいという人がいた場合別に1億で売っても構いません。

ということは、売買の取引がされる時には、地価公示価格というのは、単なる目安です。この単なる目安のことを指標と言いす。この時ちょっと注意していただきたいのは、指標として努めなければならない。このような場合努力するだけの義務となっています。

取引の場合には、最終的に売主と買主で価格を決めていくわけですから「単なる目安指標として努力してください」という扱いになっています。ここは、簡単に一点取れますので上手に整理しておいてください。

 

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