宅建攻略–土地区画整理法




土地区画整理法をわかりやすく説明いたします。

土地区画整理法の宅建試験の試験は難しいです。

イメージでしっかり理解するということを心がけてください。

・換地計画

土地区画整理法でこのような場面を思い浮かべてください。街並みがちょっとごちゃごちゃしていて、車を利用するのにちょっと道路が狭い。

あるいは視界が悪くて使いにくい道路がある。そのような状態の道路は、どのような街並みが、車が利用しやすくずっと先まで見通しが良いか。そんな街並みにするために、

・碁盤の目のように整った街に作り変えよう。
・町の区画整理しよう。

これが区画整理の事業になります。今までの「くねくねとした街並み」これを従前の宅地と言います。そして、工事を行って整った街並みになる。この時に土地の交換をします。これを換地と言います。ここまでをしっかりと押さえておきましょう。

この時に注意していただきたいのが、工事は一瞬になるわけではありません。工事中の段階の時あります。Aさん、Bさん、Cさんは、この部分の土地を一時的に使えなくなります。その時にAさん、Bさん、Cさん別の土地を使っていていいよ。

という時に、他の使わせてもらう。それが仮換地のテーマとなります。土地の区画整理を行うことを土地区画整理事業という風に言います。この土地区画整理事業というのは、まちづくりを進めていく場所で、都市計画区域の中の土地ついて、道路と公園と言ったみんなで使って行く公共施設整備を行うことです。

そして、宅地をより利用しやすい区画に整理していく。これが土地区画整理事業ということになります。まずは、このイメージをしっかりと固めておきましょう。

土地区画の事業を行うような場合は、いろんなパターンがあります。

例えば、個人で行うような場合は、ちょっと注意していただきたい。それは、グループを作って組合で施工する場合です。このような区画整理事業を行う場合には、個人の他に会社で行う場合、お役所指導で行う場合、公的機関が行う場合があります。

では、組合施工のポイントを申し上げます。組合がこの区画整理事業を行う場合には、7人以上でグループを作ります。7名以上でルールを作る定款を作り、事業計画を作り、知事の認可を受けて組合は成立します。

組合の設立認可の申請をする時には、全員の同意がなければ申請できないと言うのかと言うとそうではありません。一定数の同意があればいい。目安としては三分の二以上の同意があればいいと言うことになります。

そして、ちょっと注意していただきたいのは、ひとりふたり反対する人がいたとしても、組合の設立は、パスをして認可をされるということがあります。

その場合組合の設立の認可がなされますと、ひとりふたり反対していた人も含めて全員が組合のメンバーとさせられてしまいます。

ここでちょっと覚えておいていただきたいのが、組合が施工するケースで知事の認可が必要になるものが二つあります。

・組合の設立
・換地計画

それ以外のものについては、基本的に知事の認可は要りません。ひっかけ問題でよく出るものがあります。この場合、組合であれば組合の認可というのは工事スタートの合図です。工事がスタートし、工事が終ることを換地処分と言います。

工事が終わりまして、「土地をとりかえっこしますよ」というのが換地処分です。この工事スタートから工事の終わるまでの間。要は工事中の間は、その工事の邪魔になるようなことをされては困るんです。

そこで、工事の邪魔になるようなことをしないようにということで、建物の建てる工事屋や土地の工事、あるいは、もっと大きな5トン以上の物を置いたりするということについては許可が必要となります。工事が終わるというのは、換地処分の公告と覚えておくといいでしょう。

換地処分というのは通知で行います。今まで土地の所有者であったAさん、Bさん、Cさん。
こういった土地の所有者に対して、「土地のとりかえっこしますよ」と、それぞれに通知を出して行われるのが換地処分ということになります。

それでは、宅建試験の重要ポイントと行きましょう。

この工事中の段階のAさん、Bさん、Cさんは、「ちょっと他の土地を使っといてくれ」と言われました。仮換地使っておいてね。こういうケースを考えて行きましょう。Aさんがある土地を持っています。Aさんの土地が区画整理の工事に入ることになりました。

工事中の段階です。工事中の間Aさんは、「Bさんの土地を使っといてくれ」と言われたとします。このような場合Aさんは、工事中の間仮換地を指定されました。Bさんの土地を使っておいてくれ」と仮換地の指定を受けました。

この時、Aさんは工事中の間Bさんの仮換地を使わせてもらうことになります。Bさんの土地はもちろんBさんの土地ですから、売ったり買ったり抵当権設定したりできるのはBさんなんですよね。でも、Aさんは、その土地を仮換地として使用させていただいています。

じゃあ、今までのAさんの土地はどうなるんでしょう。今までのAさんの土地は「Aさんのものですか?」もちろんAさんが売ったり、むAさんが抵当権の設定をしたりすることができます。でもAさんの土地は工事中ですよね。

工事中ということは、工事をしている施工者の方が使うということになります。ここは、法律的には難しい言い回しをするんですが、要は従前の宅地工事現場になっているから、工事をしている成功者が使うんだと。

まず、そこのところのイメージを理解して、過去問題なんかに出てくる難しい言いまわしに対応します。理解をしておいてください。「換地処分がなされました」そうすると、換地処分の公告がなされます。

その日が終わろうとする瞬間にパッと消える権利があります。何が消えるかと言うと、換地を定めなかった従前の宅地にあった権利。これは、どういうことかと言うと、例えば、Cさんの土地があります。Cさんの土地に抵当権が設定されていたとします。

土地のとりかえっこが行われました。Cさんは、この区画整理をきっかけにこの土地を売ることにしました。区画整理が終わったらCさんのもらう土地はない。Cさんはお金をもらって終わり。こういう場合があります。

そうすると、Cさんの土地はどうなっているかと言うと、換地を定めなかった従前のCさんの土地区画整理が終わったら新しい換地をもらわない。換地を定めなかった従前の宅地はCさんの土地です。

こんなCさんの土地に抵当権が設定されていた場合。抵当権の行き場がもうありません。何しろもう換地がないわけですから、抵当権も消えてなくなります。これは困りません。お金をもらえばいいわけですから。さて、次は受験生の差のつくところです。

・地役権

地役権というのは、まずはこういうケースです。

例えば、XとYの土地があります。XはYの土地を通り抜けさせていただければ道路に出やすい。そういう場合にXは、YにYの土地を通り抜けさせてもらいたい。ということで通行地役権という権利を設定する場合があります。

この通行地役権を設定した場合。区画整理の工事がなされました。区画整理の工事がなされた結果街並みが整いました。二つのパターンに分かれます。

・Xは、Yの土地を通り抜けさせてもらった方がまだまだ便利なケース。
・区画整理によってXは、直接道路に出れるようになったので、もうYの土地を抜ける必要がなくなった。

というケースがあります。ここで区画整理の工事がなされた結果、

・まだまだ地役権工事をする利益がある場合
・工事をする利益がない場合があります。

ここで問題は、工事をする利益がある場合は、地役権を残してもらわないと困りますよね。
そこで、工事する利益がまだ残っている場合には、この地役権はまだ存続する。残るということです。もう一方で、工事をする利益がなくなった場合。

工事をする利益がなくなった地役権に対しては、残しておいても意味がないので消滅するという扱いになります。ここは、過去問題で出ていますのでイメージしてしっかり覚えておいてください。

換地処分の公告がなされました。その換地処分の公告の翌日に、夜中の0時を過ぎた瞬間に発生するということがあります。何が発生するかと言うと、工事をする前の従前の宅地等と、工事が終わった後の換地の取り替えがなされる。言い換えれば、「換地が従前の宅地とみなされる。

・工事が終わりました。
・土地のとりかえっこが行われました。
・土地のとりかえっこが終わりました。

どういう事が起きるかと言うと、得する人、損する人が現れます。得する人はお金を払って、損する人はお金もらえるよ。こういった清算金が確定します。

・保留地、

保留地というのは何かと言うと、この区画整理事業には多額の資金がかかります。
その費用をもらうためにお金を集めるのは大変ですよね。そこで、このようにします。

この保留地というのは、「Aさんの土地ちょっともらうよ。」「Bさんの土地ちょっともらうよ」「Cさんの土地ちょっともらうよ」というように、少しずつABCの土地をもらって、この保留地という土地にします。

・保留地は、工事をした人がもらう。

例えば、土地をお役所ベースでもらった場合は公園になったりします。あるいは、ここのところをマンションの用地に使ったりするなどいろんなことが考えられます。このように、工事費用としてもらう土地のことを保留地と言います。

工事費用としてもらうわけですから、誰がもらうかと言ったら施工者がもらいます。施工者が一旦もらった上で、誰かに売ったりするのは自由という扱いになります。区画整理によって道路や公園と言った公共の施設ができるこれは、原則として市町村のものになります。

公園なら公園と言う公共施設の用地があります。これらは、原則として公共施設を管理しているという人のものになります。これらは、いずれも原則ということですから、例外もるということを押さえておいていただければと思います。

ライバルに差をつけるポイントはここです、頑張って宅建試験に合格しましょう。

 

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