宅建攻略–自ら売主・他人物売買(8種制限 )

他人物売買

では、自ら売主8種制限の勉強をしましょう。

売主が不動産屋さん、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合。
売主は不動産屋さんですから、たくさんのノウハウを持っています。買主は、マイホームを買うようなお方。
これまで不動産の取引なんかやったことがない。このような売主と買主が契約すると、やはり知識経験のノウハウを持っている売主業者に有利なように話が進みます。
そこで、力の差をなるべく解消して、買主が不利益を会わないように買主を保護してあげよう。それが特別な8種制限のルールになります。

クーリングオフ制度
損害賠償額の予定等の制限
手付額等の制限
自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
手付金などの保全措置
割賦販売特約の解除等の制限
所有権留保などの禁止
瑕疵担保責任の特約制限
他人物売買
以上、8つのルールについては、売主が業者で買主が業者でないと言う特別な場面でしか適用されませんのでご注意してください。この場合、買主が業者の場合適用されませんので注意してください。

 

 

他人物売買の禁止

まず、前提として注意していただきたいのが、民法上の基本ルール。他人物売買は有効ですか? これは有効ですね。

例えば、何か自分の欲しいものがある場合、その時に買い物に行ったが、欲しいものがなかった場合。お店で在庫を確認してくれました。「在庫がありましたので、どうしますか。」とお店の方に問われた。「じゃあお願いします。」こんなことはよくあることです。欲しいものを買いに行った買主。この場合、メーカーの品物を取り寄せると言う。

これは他人の物を売っています。この場合、他人の物を売っている形になりますから民法上は有効ということになります。ところが、この他人物の売買というのは、気になるところがあります。自分のものではない他人の物を売っていますから、買ってくれる人に確実に渡せるか怪しいものです。

例えば、Aが土地を持っています。Aさんの土地をBさんがCさんに売ります。Bの売ったものはBのものではない他人のAの土地です。確実に、BがCにAの土地を渡せるかと言うと、ちょっと怪しい場合が出てきてしまいます。

そこで、どうするかということになります。

宅建業法上、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない8種制限が適用される場面では確実に渡せるかどう分からない。そんなリスクを背負った他人物売買は、原則禁止だということになります。

「Aの土地をBがCに確実に渡せるかどうか」分からないから転原則禁止となっています。だったら確実に渡せる場合はどうでしょうか。認めても良いではないですかということになりますが、例外が認められています。

土地の所有者Aと、売主となった宅建業Bがすでにこの土地の売買契約がなされている場合。

「Cに将来的に土地が渡せる。」そんな場合。それから、予約をしている場合。予約というのはどういうことかと申しますと。「予約を実行します」といえば、Bの土地になりますね。「BはCに渡せる。」そんな状況です。

この場合には、確実にCに渡せるから「売ってもいいよ」ということになります。ちょっと注意していただきたいのは、AとBの間でこんな条件付きの契約であった場合です。Aさんが東京にいて、この東京の土地を売ろうかなと考えています。

ニューヨークとか北京に海外に仕事で数年間行くことになってしまいました。

日本にいつ帰ってくるかわからない。こういう場合に、ニューヨークとか北京に行くのだからもう売っちゃおうかな。でも、これ条件付きです。転勤が決まったらBに売るという条件です。ところが、もし「転勤したら売ります」という条件がクリアできなかったらどうなる。

転勤する話が流れてしまったら、AはBにこの土地を売ってくれません。そこで、「AとBの間の約束が転勤したら売ります。」というような、停止条件付きな契約になっている場合には条件をクリアできない場合があり得る。

このような場合に、BはCに確実に渡せると言えないから、条件付きの場合には行っちゃいけないということになります。AとBの間で契約予約のある場合には、もう確実にBの土地になるわけですからBは、Cに確実に渡せます。

じゃあ、その時にBとCの間でなされる売買契約はどのようなものが認められるのか。

BとCの契約は、「予約でもいいのか。」これは、OKです。条件付きだったらどうですか。ここ注意。ここの条件付きはOKですよね。なぜかというと、この条件付きの契約というのは具体的にどういう場面か理解していただければわかります。

例えば、東京の土地について今BがCに「買いませんか」と言っています。Cさんが今大阪に住んでいます。Cさんが大阪から東京に転勤になりました。そこで、「Cが東京に転勤が決まったら東京の土地を買いす。」と言っています。

こういう条件付きの契約。

「Cが東京に転勤になったら買います。これは、条件が別にクリアできようができまいが、ここで小さい不利益があるわけではありません。なぜかと申し上げますと、条件がクリアできなかったら、Cは東京の土地を買わなくても良いという話です。

ここは、弱い立場の買主にとって、なんの不利益となるわけではありませんよって、こちらの契約は条件付きでもよいということになります。ここは、ややこしいところですが、しっかり押さえて宅建試験に合格しましょう

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