宅建攻略—都市計画法 開発行為 の規制




都市計画法 開発行為 の規制

それでは、合格のテーマを握る重要な鍵を握る開発許可、あるいは、開発行為とは何かについて学習していきましょう。

 

開発行為とは、建築物の建築、又は、特定工作物の建設の目的で行う土地の区画整理を行こうということになります。大事なことは、イメージを持つことです。今山があります。山を平らな土地にしていきます。

そして、マンションを建てます。マンションという建物を建てるためにこの山を平らな宅地に造成する。これは、開発行為ということになります。さて、このような開発行為を行う場合には、原則として知事の許可が必要だというルールがあります。

開発許可が必要か不要かのルールがありますので確認していきましょう。建物を建てるためにでこぼこの土地を平らにする。建築をする目的のために行う特定工作物を建築するために行う価格変更は、開発行為にあたります。

次に、開発行為に当たるといった場合に次に問題になるのは

許可不要の例外に当たらないのですか?

開発行為にあたる場合には確かに原則知事の許可が必要。しかし、許可不要の例外になっていれば知事の許可は必要ないですね。そこで、開発行為にあたるとしても、許可不要の例外にあたるかということを考えことになります。

許可不要の例外として代表的なものですけども、規模が小さい場合開発許可は要りません。市街化区域では、1000㎡、ここは、市街化の(市)いち、と1000の1と覚えておくと、いいと思います。ちなみに、1000㎡ぴったりだったらどうでしょう。

ぴったりの時は必要です。ここで受験生の頭を悩ませるんですね。ぴったりの時は必要か。必要でないのか。その時に皆さんに最低限覚えておいていただきたいのは、宅建試験でぴったりの数字が出てくる場合で、必ずとっていただきたいのは、開発許可と国土利用計画法の届出の面積です。

これはしっかりと覚えといてください。規模が小さいので開発許可が必要でないという例外市街化区域は1000㎡が基準になりました。では、調整区域はどうでしょうか。市街化調整区域というものはと言いますと緑や自然を残す場所です。建物を建てないように抑制する場所で勝手に開発させては困るんですよ。

そこで、調整区域は規模が小さくても開発許可が必要になっています。区域区分の定めのない都市計画区域・準都市計画区域・区域区分の定めのない都市計画区域は、実務上非線引き区域と言います。と言うので「非」という字を書きました。

準都市計画区域は「準」と書きました。すると、漢数字の3が出てきます。漢数字の3が出てきますので、3000と覚えていきます

次に、都市計画区域でもない準都市計画区域でもない、外の区域については覚え方です。

外の「と」(10000)と覚えることができます。ここまでが規模が小さくても許可が不要となる場合です。近年の宅建試験でも出ましたけれども、この線とか3000という数字は、場合によっては300平方メートルまで引き下げることも認められています。

あくまでも、1000とか1万とか3000というのは、基本的なルールということになります。過去問題を解きながら考えてください。次に農林漁業用の建築物です。農業用の建築物については、基本的に開発許可はいりません。

例えば、農業を行う場合のビニールハウスとかサイロ、あるいは、畜舎。そんなものを作る場合には、開発許可はいらない。

ただし、ちょっと注意していただきたいのは、市街化区域だけは、どんどん建物が建ってたくさんの人に住んでもらう、たくさんの人に集まってきてもらうと言う市街化区域の中に、大きなビニールハウスがどんと建てられてしまうと困るんですよね。

そこで、市街化区域の中では、面積をチェックして農林漁業用の建築物でも開発許可が必要となります。ここはよく宅建試験で狙われるところです。重要ポイントですからしっかりと覚えておいてください。農林漁業用の建築物は基本的には許可は不要です。

しかし、市街化区域だけは、面積をチェックします。農林漁業者用の生活用の建物。例えば、農家の母屋あるいは漁業を行っている方の漁村のような場合。こういう場合には開発許可はいらないということになります。農林漁業者の居住用の建築物。

これを建築する場合の開発行為についても不要になります。ただし、市街化区域だけは面積チェックしますので、整理しておいてください。それ以外に開発許可不要の例外として、駅舎などの鉄道施設、図書館・博物館・公民館・変電所そして、都市計画事業の施行として行う場合。
〇〇事業の施行として事業の施行として社会に役立つというようなことを行う場合。これも開発許可は不要です。次に、非常災害の応急措置。これも、開発許可不要です。それから、車庫・物置と言った簡単なもの、これも開発許可は不要です。

以上が許可不要の例外的なものになります。では、皆さん問題です。国や都道府県が行う開発行為に許可いりますか。原則必要です。ただし、知事が国や都道府県に許可をする。これは、ちょっとしっくりいかないですね。そこで、国は知事と協議をしてください。

知事との協議がまとまれば許可があったものとみなされます。という扱いになります。従って、国や都道府県のケースでは、知事との協議がまとまれば、許可があったという扱いになります。次に、学校を作るための開発は必要ですか。必要ですね。

学校を作るための開発許可は必要になります。学校を作る時には原則許可が必要です。大学とか専門学校とかでは、老人ホームはどうでしょう。老人ホームのような社会施設。これも、原則許可が必要です。では、病院のような医療施設を作る場合はどうでしょう。

これも、原則必要です。こういうものも許可が必要ですので注意しておいてください。では次に、開発許可が必要な場合には許可の申請をしなければなりません。開発許可申請の手続きの際に、あらかじめ資料を用意しておかなければなりません。

添付資料が必要になる場合があります。開発許可申請をする前に、これをやってください。開発行為をするということは、今まであった山を一旦壊すことになります。今まで山に山道がありました。今度開発をするので山道を壊します。

そうすると、今まであった道路を壊すわけですから、ただ話し合って置くだけではいけないですね。壊していいという同意をもらっておかなければいけません。開発行為と関係がある公共施設については、同意をもらってください。

一方で、将来設置する道路などの公共施設、将来設置されるものについては話し合っておけばいいです。話し合いが成立すればいいことになります。それ以外のポイントを申し上げます。開発しようとする都市区域にたくさんの土地所有者がいたとします。

そのたくさんの土地の所有者の全員の同意を得なければいけないんですか? これは違いますよ。全員の同意は要りません。相当数の同意があればいいんです。開発許可の申請をする時に、どのような建物を建てるのか。予定される建物。

例えば、マンションについては用途だけ記載します。規模とか構造は要りません。次に許可の申請をしました。許可申請をしたら知事が不許可を言ってきた。その場合「納得できない」という場合にどうするかと言うと、納得できない場合は、開発審査会に文句を言ってください。

それでも納得ができなければ、裁判所に訴えると言う2段階の手続きになります。では、一点重要なテーマを補足しておきます。

用途地域が定められている。そんなエリアでは商業地域・住宅街等、12種類の用途地域ごとの色分けをして、それぞれの用途地域に応じたいろんなルールが建築、基準法で定められています。だから、用途地域がある場合には、別に問題がないんですね。

どのような建物が建てられるか。建築基準法で決まっています。でも、用途地域が定められていない。そんな場所について開発しようとする場合、用途地域が定められていないものですから、住宅地とか商業地とか工業地のように色分けがありません。

家は、好き勝手に建物を建てていいかと言うと、そこは、ちょっと待ったという場合があります。そこで、用途地域が定められていない土地の区域で開発許可を知事が行う場合、開発許可をする際は、必要に応じて知事は、建ぺい率や高さや建築物の敷地など必要な制限を定められます。

これも、過去問題で何回も出ていますので確認をお願いします。では次に、でこぼこの山を平らにする工事が終わりました。工事が終わると完了の報告を行います。さて、この時の話なんですけど、工事完了の報告がなされる前の段階ではまだ宅地造成工事中です。

宅地造成の工事中の段階では、工事の邪魔になるような建物を建てられては困りますので、建築物の建築は原則として禁止されます。ただし、例外があります。山奥で作業している場合。作業している方の宿泊施設が必要になってきます。

あるいは、機材や資材を置いておく場所が必要になってきます。仮設の建物工事用の建物が必要となってきます。そこで工事用の仮設の建物は、例外として、建てていいことになっています。それから、知事がOKを出した場合もいいです。

まず、ここまでは簡単に覚えておいていただければ、結構です。もう一個、実はあるんですよね。広い大規模な開発を行おうとしている場合に、土地の所有者がたくさんいます。一人は、反発する人が出てきます。

反対している人は、自分の土地を使って自由に家を建てるこれは許されますよね。こういう例外もあります。工事完了公告、この場面についてみていきます。建物を建てるためにでこぼこの土地を平らにする平宅地になりました。

平らになったら予定されている建物以外は建てられません。開発許可の申請をする時にマンションを建てますと、予定されているものがマンションの場合、マンションしか建てられません。

ただし、これにも、例外があって、知事がOKした場合。次に、用途地域が定まっている場合の住宅街、商業地、工業地、建築基準法の用途制限というルールでそれぞれの12種類の用途地域に応じて建てていい用途の建物。そうでない建物。と分けられている。

あの用途制限のルールを守ってくれれば、予めて、予定されていた建物以外であっても建てて良いということになっている。少々難しい話ですがしっかりと覚えておきましょう。最後にもう一つ行きます。

市街化調整区域。市街化調整区域では、開発許可をもらって、開発をして建物を建てる場合、開発許可の段階で知事が色々チェックしています。ところが、市街化調整区域で、開発許可を得ていないのに建物を建てる場合。

に宅地ができていて、宅地を造成する必要がなかった場合。そういう場合には、開発行為をする必要がありません。こういう、場合には、開発行為とは言いません。

そこで、市街化調整区域の中で既に、造成済みの土地があった。そこに建築する時には、開発許可を受けていないです。そのような場合。好き勝手に建物を建てられるかと言うと、そうではない。原則として知事の許可が必要です。

ただし、開発許可と同じような例外があります。例えば、農林漁業用建築物だったら許可不要です。いろんな開発許可、不要の例と同じような例外があります。

 

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