H20-4 抵当権

【問4】 Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1 AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。

2 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

3 AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。

4 Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

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平成20年4問の問題についてみていきましょう。
この問題、一見転抵当権のような問題ですが、実は借家の問題なっています。
この問題は、受験生が苦戦した問題です。ここで、一番大事なことは考えやすい図を描くことです。
考えやすい図を描けば、選択肢の4番が正解ということがすぐわかります。
選択肢の4番だけを見ていきましょう。

Aが甲建物を持っていて、甲建物をFに任意で売却したと書いてあります。
どんな建物をAがFに売ったかと言うと、Aが問題文の冒頭でCに賃貸している。そんな甲建物をFに売却しているわけです。

選択肢の4番の内容は、要はこういうことです。AがCに賃貸していた建物をAがFに売却した。この場合、今まで甲建物を借りていた賃借人のCは、新しい所有者のFに対して家賃を払って住む権利、賃借権を主張できるかという問題です。

ここで問題になるのは、あの借家の有名なテーマ、対抗力。賃借権の登記があれば、まず民法上のルールでCが勝つ。
賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていればCは賃借権を主張できる。

本文については、問題文の冒頭で、Cが既に建物に住んでいるということがわかっています。ということは、当然、引渡しを受けています。引渡しを受けている賃借人は、新しい所有者のFに対して、この建物を賃借する権利を主張することができる。
したがって、本問は4番が正しく正解ということになります。

考えやすい図を描けば、実は簡単に解くことができます。この問題を素材に押さえておいていただければと思います。今年の試験には絶対合格しましょう。

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