H18-43 報酬 宅建業法

★改正により、消費税率は8%になりました。  板書の消費税率を、5%(×1.05)⇒ 8%(×1.08)  と置き換えて学習してください。

18-43

宅地建物取引業者 (消費税課税事業者) が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。

ア Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、126万円を受領した。

イ Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。

ウ Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。

1 ア、イ
2 ア、ウ
3 イ、ウ
4 ア、イ、ウ

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それでは 平成18年 問い43 についてみていきましょう 報酬計算の問題です。
まずアですけども 。
宅建業者のAは 代理を行いました。 B の代理です 。

BとCの間には宅地の3000万円の売買が成立しました。
このとき、いくらまで報酬もらっていいのか。

成立した売買契約は、400万円を超える場合ですから、3000万円に3%をかけて6万円を加えます。3%+6万円で、96万円。媒介の場合には、96万円までと消費税を上乗せしたもので終わりですね。でも、今回は代理を行っていますので、この96万円の2倍にあたる192万円までもらえます。

この192万円に消費税を乗っけた2,016,000円まではもらっていい。そうしますと、
アは、126万円を受領したのみですからこれは宅建業法に違反しないってことになります。
イですけども、宅建業者名がBの媒介を行いました。

1000万円の売買です。1000万円の売買は、400万円超える場合ですから、3%をかけて6万円を加えます。媒介ですのでこの36万までに消費税を上乗せした分ということになります。

そうすると37,8000まで媒介を行ったAはBからもらっていい。ちょっと注意していただきたいのは、報酬30万のほかに特別の依頼による広告をした実費10万円これを受け取っています。
で、ここのところの考え方ですが、

特別の依頼に基づく広告料は、報酬とは別に受け取っていいです。特別の依頼がありもしないのにその広告費をもらうと、それは、報酬の一部として扱われます。

しかし、本文のイでは、特別の依頼に基づいて広告料を入れその実費だけを受け取っていますので、これは報酬とは別に受け取れる。そうすると、37万8000円まで受け取っていいAが報酬を30万円受け取っただけですから、これは宅建業法に違反しないということになります。

ウですけども、ウは貸借です。貸借の場合報酬をどのくらいもらっていいですかってことなんですが、基本的にはアパートやマンション事務所や店舗、あるいは土地の賃貸、
こういった場合、賃料の1ヶ月分を、それぞれからもらっていい。

ただし、合計額は賃料の1か月分まで宅建業者が貸主からもらえる報酬。それを合わせて賃料の1か月分まで、あとはそれを配分しましょう。というのが貸借の基本ルールです。
でちょっと注意しなければならないのは、本問とは直接関係ありませんけども、

居住用の建物の媒介の場合。
居住用建物の媒介の場合には、依頼者の事前の承諾がないと、貸主から0.5ヶ月分、借主から0.5か月分しかもらえないというルールがあります。

ここのところは注意してください。それ以外の部分については、借賃1か月分の範囲で
配分すればよいということです。

では、ウをご覧ください。ウは、それぞれの所から1か月分もらってしまいました。
これは、アウトです。
合計して借賃1か月分に入っていなければいけませんので、ウは違反するということになります。

本問の違反しない組み合わせはアとイの組み合わせの1番ということになります。

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