取引士制度

取引主任者を取引士に置き換えて聞いてください。
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それでは、取引士について学習していきましょう。取引士になるまでにはまず、宅建試験に合格して、次に取引士の登録をしなければなりません。登録をしたら次には、証明書となる取引士証を交付してもらうこれで初めて取引士になることができます。

取引なるまでには、合格登録、主任者証の交付という三つのプロセスが必要になってきます。さて、この時に注意点ですけども、まず宅建試験の受験の際に注意していただきたいことがあります。
まずチェックポイントとして不正受験しまった場合。この場合、合格が取り消されたり、あるいは、不正事件がばれた場合には、3年以内の受験禁止になる場合がありますので、気をつけていただきたいと思います。

それでは、宅建試験に合格した、その後で取引士登録を受けるためには、原則2年以上の実務経験が必要です。しかし、まだ大学卒業して新卒だよ。なんて言う場合、その前にはまだ実務経験がありません2年以内ないなんだけど一緒に登録できないですか。

これは、例外が認められています。大臣が一定の講習を受けたものについては、2年以上の実務経験があったと同じ扱いをしています。登録実務講習と言われるものです。大臣がここの学校の講習を受けたら2年以上の実務経験があるのと同じ扱いを受けたことになります。

では、次に取引士証の交付ですが、この取引士証を交付してもらうと有効期限は5年ですけども、有効期間が満了になりますと更新をしなければなりません。

初めての、取引士証の交付の場合、あるいは、更新の際には知事の講習を受けなければならないというルールがあります。6ヶ月以内に実施される、知事の講習を受けなければいけないというのが基本です。

しかし、初めて取引士証を交付してもらう場合、宅建試験合格したばかりで、宅建試験合格してから1年以内に取引士証の交付を受ける場合には、知事の講習を受けなくても良いと言うルールがあります。

もう一つ例外があります。この後、説明していく登録の移転登録の移転に伴って引替交付を受ける場合です。
この場合は、知事の講習を受けなくても、よいということになります。

登録の際に受けるかどうか。問題となってくるそちらのキーワードは、大臣の交付する取引士証の更新の際に必要となってくる講習は知事です。講習で必要になってくるのは、どちらが知事で、どちららの大臣か、しっかりと整理しておきましょう。

取引士に、誰もが登録してもらえるかと言うとそうではないです。例えば、刑務所に入ってしまった。破産してしまったとかという場合には、取引士の登録を受けることができません。

基本的には、宅建業者の免許を取れない場合と同じです。破産したら宅建業受けることができません。刑務所に入っちゃったら刑務所を出てから5年間は受けられません。
同じような考えで結構とかと思います。

何かとっても悪いことをしてしまった場合。不正手段で免許を取得した、あるいは、業務停止処分に該当する場合で特に情状が重い場合。

宅建業者の免許を取り消されまだ5年経っていない場合取引士の免許を受けることができない。
次に、不正手段で取引士証の登録をした。不正手段で取引士の交付を受けた重禁止処分に該当し情状が特に重い。
事務禁止処分に違反した取引士または、資格者が事務を行い情状が特に重い。

このように悪いことをした場合には、登録を取り消されてから5年間は、登録を受けることができないということです。

次に免許と同じようなルールがあるのですが、主だったものを確認させていただきます。懲役刑や禁固刑で刑務所行きになってしまった場合には、刑務所から出て5年経つまで取引士登録はできません。

それから、罰金刑の場合ついては、5年間取引士の登録はダメだということになります。

この時にちょっと注意点がありましたね。どういうものがあったかと言いますとまず過失の扱いです。過失の場合の罪で罰金刑の場合どうですかということです。免許はOKですね。

では、ここでいじわる問題。
車を運転していて、交通事故してしまいました。わざとじゃないから、過失だけれども、玉突き事故で人を数人で跳ね飛ばしてしまった。

すごい事故を起こしてしまった。過失ですけども、業務上過失致死傷罪。
こういう罪に該当する場合がありますが、こういう場合に刑務所行きになっちゃう場合があるんです。

過失の罪で刑務所行き気になっちゃった場合懲役禁固刑。これはは駄目ですよね。なぜかと言うと、懲役刑、禁固刑はどんな罪でも刑務所に入ってしまったら刑務所出てから5年間ダメだからです。
はい、過失の取り扱いは、ちょっと注意しておいてください。

じゃあ。その次ですが、執行猶予様子見の期間、執行猶予の期間中免許はダメでした。
同じように執行期間中は、登録もダメということになります。執行猶予期間が満了しました。これは、もちろん取引士登録オッケーということになります。

次に破産ですけども、破産してしまった場合には確かに免許証登録はダメです。しかし、復権、権利の復活と言うか面から見れば直ちに免許の登録が認められという扱いになります。
それでは、ちょっと、ここで取引士、登録の画面でてくるケースで、免許の時には出てこなかった事務の禁止処分を受けた場合についてです。

取引士が例えば、事務の禁止を1年受けてしまった。事務の禁止というのは、1年以内ですが、事務の禁止処分というのは、重要事項説明、重要事項説明、書面記名押印、37条、契約に関する記名押印、こういった取引士しかできない事務ができなくなりますよね。

そうすると、ちょっと困ったなーと言うことで1年間、仕事ができないと困るので、取引士本人が自ら申請して登録を一旦消しました。

こそっと再登録しちゃえと、ちょっと悪いことをずる賢く考えた場合。その場合にはどうかと言うと、これは認められません。
1年なら1年の事務の禁止処分を受けて行ったわけですから、その事務禁止処分期間が満了するまで取引士の事務をさせちゃいけないんです。

そこでも事務禁止処分の期間が満了するまで再登録というのはできないと言う扱いになっています。

それから、未成年者の扱いですが、成年者とは、同一行為、能力を有する未成年者。
成年者とは、同一の行為、能力を有しない未成年者というのが出てきますが、ここのところは、成年者と同一行為、能力を有する未成年者は、大人と同じような能力があると言うわけですから、宅建業者の免許も、取引士の免許も認められます。

しかし、成年者と同一の能力を有しない未成年者は、これは、宅建業者についての免許は、例えば、保護者、両親とか法定代理人をチェックされます。
法定代理人をチェックして、OKであれば、宅建業者の免許は受けられます。

ここで注意して欲しいのは、その法定代理人をチェックしてOKかどうか。
決まるのは宅建業者に関してだけなのです。成年者と同一能力を有しない未成年者、取引士、登録については、一切認められませんので覚えておいてください。

では続きまして、取引士になりますとお役所はデータ管理をしています。役所は、どこ、どこにこんな取引士がいます。
どこに住んでいます。取引士についての個人情報というものをデータ管理していることになります。この時に結婚して、名前が変わった場合。引っ越しして、住所が変わった、場合、遅滞なく変更の登録をしなければならないということになります。

どういう場合に変更の登録が必要であったか。確認していきますと、取引士の氏名・住所・本籍・勤務先の宅建業者の商号・名称が変わった場合。免許証、番号が変わった、場合。このような場合には、お役所の管理されているデータの一部を変更することになります。
これと、しっかりと区別をつけて押さえておかなければならないのが、登録の移転と呼ばれるものです。

登録の移転と言われるものはどういうものかというと、今、東京で宅建試験に合格して、東京で取引士登録して、東京で取引士証交付して、取引士の事務をやっている○○がいるとします。

○○は、神奈川の不動産屋さんで仕事をすることやりました。東京から神奈川に取引士証を移したい。この場合取引士の登録を神奈川に移すことができます。

東京で管理されている取引士、登録のデータを丸ごと「ぽん」と神奈川県にデータを丸ごと移すということで、これが登録の移転です。

変更の登録と登録の移転、どのように違うか、しっかりとイメージを押さえておきましょう。
データの変更の登録は、データの一部に変更があった場合に、その一部分だけを直すもの登録の移転というのは、データを丸ごと東京から神奈川本当移すという違いがあります。
では、登録の移転についてみていきましょう。
今東京で取引士登録をしているAさんがいます。東京都知事から取引士証を交付されている。そんな状況で神奈川県の事務所で仕事をすることになったので登録を移転することが認められます。

この登録の移転というのは、勤務地が自分の毎日仕事をしている事務所勤務地で取引士登録した都道府県とは別の都道府県になった場合。勤務地が登録してある別の都道府県になった場合に登録を移すことができます。

さて、この登録の移転なんですけども、これは、希望者だけができるという制度であって任意のルールです。
義務ではありません東京から神奈川に取引士のデータを移したい。という場合任意者がやりたい人だけができるということになっています。

なお、この登録の移転で、本番の試験にひっかけ注意です。

Aさんが引っ越しをした単なる移転では、登録の移転はできません。
この登録の移転は、自分が仕事をしている勤務地が取引士登録をしている都道府県とは、別の都道府県になった場合できるルールになっています。

それでは、ちょっと。こんな例で考えて行きたんですが、東京から神奈川登録の移転をしました。今まで東京都知事に作ってもらっていた取引士証は、もうこれから使えないですね。
取引士登録を神奈川に移すのですから、神奈川県知事新しい取引士証を交付していただければなりません。神奈川県知事から新しく取引士証を作ってもらうのですが、2枚持たせると、ろくなことはないんですよ。

一枚悪用されちゃうかもしれません、そこで、登録の移転によって新しい取引士証を移転先の知事から作ってもらう場合には、とりかえっこ引き換えで交付されることになります。引き換えで新しい取引士証ですが、有効期間の扱いはどうなるんですかという問題があります。

ここのところは、ちょっと注意してもらいたいのですが。今までは、東京都知事に作ってもらっていた引士証の有効期間があと2年残っていました。
5年の期間のうち3年間は、もう経過していたからあと2年分残っています。

そんな状況で登録の移転をしようとすると、移転をした時からあらたに5年間と言うと違います。登録の移転の時から5年そうじゃなくって、今までの残りの期間5年のうちの2年が残っていたら残りの期間になります。このケースでは、取引士証の有効期限になります。注意しておいてください。

それから、補足しますと登録の移転というのは、事務の禁止の期間中はできないと言う話もあります。事務の禁止の期間中はできないので確認しておきましょう

次に取引士が死亡する、破産するなどもう取引士を辞めてしまうという場合があります。そのような場合について届け出を要する必要があります。

取引士が死亡した、場合には、その相続人が取引士の死亡を知った時から30日以内に届け出をしなければなりません。
破産の場合には、破産した取引士本人が30日以内に届け出をしなければなりませんというルールがあります。

それでは、ちょっとテーマが変わります。引士証について確認していきましょう。取引士証というのは、宅地建物取引士という身分証明です。この身分証明をする場合に、どういうことが必要かと言うと写真が必要です。それからなくてはならないものとして名前です。それから住んでいる場所・氏名・住所・顔写真は身分証明書にあるんです。

取引士証の氏名欄、結婚して名前が変わっちゃった。住所変更して住所が変わってしまった。こんな場合、身分証明の役割を果たせなくなってしまいます。そこで住所が変わった場合については、氏名住所欄を書き換えてくださいという話になります。これを書き換え交付と呼ばれものです。ここでちょっと思い出して欲しいです。氏名と住所変更の登録も必要ですよね。

お役所が、管理している市民者の情報。その取引士登録簿の氏名欄・住所欄も変更する必要があります。従って、取引士の名前が変わったり、引っ越して住所が変わったりした場合には、お役所のデータの変更の登録が必要になります。
取引士の持っている身分証明書の書き換えが必要になってきますということになるわけです。

それから、取引士証ですが、どういう場合にお客様方に見せなければならないのか。お客様から見せてくれ言われた場合、見せなければいけないというルールがあります。お客様から提示され持っていなかった場合ペナルティはありません。

取引士証を見せないでペナルティのある場合は、こちら重要事項の説明です。重要事項の説明、これを行う場合については必ずお客様に見せなければなりません。
重要事項説明の場合には、言い訳は認められません。もし見せなかった場合には、ペナルティが用意されているということになります。

取引士しかできない三つの事務があります。重要事項の説明、重要事項説明の押印、37条契約書の記名押印、この三つは取取引士しかできません。
ただ、ちょっと注意して下さい。取引士であればいいのです。例えば、皆さんがお仕事をされている不動産屋さんがあります。

その時にたまたま。その日その時間帯に、重要事項説明する人が誰足りない。その場合には、別の取引士を別の取引士を呼んで来ていただければ、重要事項の説明を手伝うことができます。アルバイトやパートの方でもどこでも重要事項の説明ができる。取引士であれば、全国、どこでも出来るということです。

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宅地建物取引主任者から、
「宅地建物取引士」へ名称変更。

平成26年度宅建業法改正の概要

平成26年度改正の最大のポイントは、宅建業法における「宅地建物取引主任者」の名称を全て「宅地建物取引士」に改める、とされたことである。

宅建業法においては、①重要事項説明(第35条第1項)、②重要事項説明書への記名押印(同条第4項)、③契約締結時に交付すべき書面への記名押印(第37条第3項)の三つについて、従来から宅地建物取引主任者の専管事務として、宅地建物取引主任者以外の従業者が行っても宅建業者は宅建業法上の義務を果たしたことにはならないものとしている。

これは、宅地建物取引は、各種の法令等が複雑に絡んでおり、また取引当事者の権利義務関係も画一的ではないとの考慮から、その取引の根幹となるべき部分について、宅地建物取引に相応の知識を有する者をして関与させ、併せてその関与の責任の所在を明らかにしておくことが、購入者等の利益保護と宅地建物の流通円滑化という宅建業法の目的に沿うゆえんと考えられたからである。

ところが、宅地建物取引主任者制度が創設された当時に比べ、重要事項説明の項目の一つをとっても極めて膨大かつ複雑化しており、また業務に関して必要な知識も多様化している。

このような取引環境の大きな変化の中で、宅地建物取引主任者が宅地建物の安全な取引のために果たすべき責任の増大や中古住宅の円滑な流通に向けた関係事業者の連携等、その役割が大きくなっていることを踏まえると、その役割にふさわしい資格名称にすることが適切である。

「主任者」を「士」に変更する今回の改正は、そのような背景事情の下に不動産業界のかねてからの要望ないし意見活動が立法府に受け入れられた結果である。
全日本不動産協会 代用

宅建士試験 これであと10点 攻略術

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