広告契約時期の制限

19-38

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。

2 Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。

3 都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。

4 Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合、Cが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。

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それでは、平成19年の問い38番について見ていきましょう。まず、選択肢の一番ですけども、これは、罰実在しない宅地について広告、虚偽の表示を行った行なってはならない。ここまでは、正しいんですけども、実在する宅地であっても、実際に販売する意思がないまあオトリの広告ですよね。
こんなことをやってはいけない、ということなのので一番はバツ×。

続いて、選択肢の2番、3番、4番、こちら確認していきましょう
宅地建物の工事が終わって、完成した、場合。その間宅地や建物広告したり契約したりすることは、問題はありません。
しかし、宅地の造成工事がこれからだという未完成の場合、建物を立てるのがまだこれからだという未完成の場合。そういう場合には、自由に広告や契約をやってはいけないというルールがあります。

建物であれば 建築確認 。宅地であれば 開発 許可、 などお役所の ゴーサイン。 もう工事やって もいいですよ。というお役所の ゴーサインが出た場合というのは、 お役所の ゴーサインをもらって工事を始めているわけですから、 完成する可能性が極めて高い ということになります。

そこで、お役所のゴーサインをもらった建築確認 や開発許可の後 であれば 広告や契約 をしてもよいということに なっています。

では 、建築確認の申請中 あるいは、開発許可の申請中、 申請中の場合は どうでしょうか。
申請中というのは、 まだゴーサインが 出たわけではありません。 場合によっては ダメと言われる 可能性もあるわけです。
まだ広告契約をやってはいけないわけです。
ここでも盲点になりやすい所があります。

でもここ 、 盲点 になりやすい所があります 注意してください 。

貸借の契約については 行っても良いということになっています。 まだお役所のゴー サインが出ていない。 そんな媒介でも 貸借の契約は行っても良いということにな っています 。

貸借の契約と言うと 。一件 あたりのですね 金額 賃料が、10万円とか賃料20万円と金額が大きくありません 。額は小さいですし、しかも 、まだ未完成ですと 実際に貸し借り関係は 始まっていませんので 賃料が発生しません 。

となると、貸借の契約については実際に発生する被害額は大したことがない。 しかし 、貸借は広告ダメなんです 。なぜかと言うと、広告 50人100人 200人ともし引っかかってしまった場合 、結構まとまるとかなりの額の損害が発生する可能性がありますから広告 ダメという扱いになります。では選択肢の 2番から見ていきましょう。 選択肢の2番ですけども 、正しい内容です 。

工事完了前 に建築確認を受ける ついては、建築確認を受ける前については、 広告や契約 。
売買ですからこれはやっては いけません 。
売買の広告契約はダメ ということになっています 。従って2番は 本問の正解となります 。

次に選択肢の3番 なんですけども。 選択肢の3番では 許可を受ける前 については どういう状況かと言うと、 貸借の広告は行ってはだめ 。貸借の媒介これは 良いということになっています。
そうすると、 行っていいのとやっていけないのが 逆の関係ですね。

従って 3番は×ということになります。

次に、選択肢の4番 これもバツです。 たとえ 買主 C が宅建業者であったとしても、 許可を受ける前には 売買予約の 契約。これは やってはいけないということになっています 。
何のひっかけかと言いますと、 売主が 宅建業者で、買主が宅建業者でない場合。 八つの特別ルールが ありました。 クーリングオフとか、保全措置とか あの8っの 特別ルールは、 買主が宅建業者 の場合は適用がなくなります。

でも、 学習しているこの 広告だとか、 契約だとかの 締結時期の 制限の問題 。8種類制限のルール ありませんので 、買主が宅建業者でも 適応があります。 従って4番は×です 。

まあこういう基本的な細いところまで、しっかりと 性格に押さえておいて 、本番 試験でどのような 方 形で出ても、 個数問題で出たとしても、 きっちりと得点が取れるように しておいていただければと思います。

宅建士試験 これであと10点 攻略術

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