瑕疵担保責任の特約の制限(8種制限)

瑕疵担保責任の特約の制限

それでは、瑕疵担保、責任のルールについてみていきましょう。
売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合。
自ら売主、8種制限が適用される場面では瑕疵担保責任について特別なルールがあります。

まずは、前提として民法上の瑕疵担保責任のルールを説明しましょう。
欠陥住宅の売買がなされた場合。
例えば、売買契約の後にシロアリが出てきた。あるいは、家が少し傾いているなどの欠陥住宅であった場合。

買主は、売主に対してシロアリ発見などの欠陥に気づいてから1年間、
責任追及をすることができるというルールがあります。
これが民法上の瑕疵担保責任のルールです。

もう少し詳しく見ていきましょう。
瑕疵担保責任というのは、責任追及するためには、
・買主が欠陥住宅に気づいていなかった。
・事情を知らなかった。
・善意である
ということが必要に行ってきます。

瑕疵担保責任

買主は、購入した時に欠陥に気づいていなかった。
善意であった場合には、後々、シロアリが出てきた家に欠陥があると気づいてから1年間、損害賠償とか解除することができます。

ただ、この時注意していただきたいのは、解除ができないのは、契約目的が達成できない場合に限られていました。

もう一点注意していただきたいことがございます。
民法上の瑕疵担保責任。
売主に落ち度がなかった場合に売主が住宅を売る時にその
・欠陥に気づいていなかった。
・売主に落ち度がない
場合に責任を取りますか。

民法上は、売主に落ち度がない場合であっても、「売主に責任はある」
これが基本ルールです。

なお、重要なポイントをここで一つ確認しておきましょう。
民法上のルールであっても、特約でルールを変更することができます。ただし、気をつけなければいけないのは、宅建業法の問題で、売主が宅建業者、買主が宅建業者でない自ら売主8種制限の適用が適用される場面です。

この、民法上のルールを弱い立場の買主に不利となるような特約を設定しようとすると、それは、無効になります。
そうすると、こうなります。
買主が宅建業者で業者同士の売買の場合には、自ら売主8種制限の適用はされません。
売主業者で買主業者の場合には、民法のルール通りに考えます。

従って、この民法のルールに特約を設定する買主に不利な特約でも宅建業者同士の取引では有効ということになります。

しかし、買主が宅建業者でない場合、自ら売主8種制限の適用がされますので、弱い買主に不利な特約は無効となります。

このあたりは、しっかりと整理しておいていただきたいと思います。

では、宅建試験重要ポイントと行きましょう。

民法上は、買主が欠陥に気づいてから1年間責任追及ができました。
しかし、宅建業法上、売主が業者で買主が業者でない場合。

この場面では、引渡しから2年間責任追及が認められています。

特約で、責任追及期間を引き渡しから2年と設定することが認められています。
これを、さらに「引き渡しから3年」という、弱い立場の買主が責任追及できるチャンスを増やすというのは、買主に有利であるから有効です。

しかし、注意していただきたいのは、「引き渡しから1年」と言うように設定する場合。
宅建業法上認められているルールは引き渡しから2年。
もし、引き渡しから1年しか認められていない場合となれば、責任追及できる期間は一年間短くさせられてしまいます。

弱い立場の買主に不利な特約というのは、それは、無効となります。
では、無効となる場合にどのようなルールで考えるんですか。
それは、民法の基本ルールに基づいて欠陥に気がついた時から1年。
知った時から1年という責任追及期間というのが認められています。

以上が、瑕疵担保責任についての宅建試験重要ポイントになります。
しっかりと、本試験の過去問題をトレーニングして、今年の試験できっちり一点取れるようにしておきましょう。

宅建業法

宅建士試験 これであと10点 攻略術

This entry was posted in 宅建業法 and tagged . Bookmark the permalink.

Comments are closed.