媒介契約規制

媒介契約規制

それでは、媒介契約 について学習していきましょう。
土地を持っているAさんは、「この土地を売りたい。」不動産屋さんの宅建業者の所へ行きました。「Aさんと宅建業者の間で家の土地を買ってくれる人を探すんだ」といった媒介契約という約束をしました。
媒介契約の場面では、媒介契約書を作成して、依頼者に交付しなければいけない。
というルールがあります。

注意事項として

・媒介契約のルール・・・売買や交換の場合のルールであって、貸借の場合は媒介契約書等のルールはないということになります。

媒介契約書について確認していきましょう。

宅建業者が宅地や建物を売買や交換の売買契約をした場合。
媒介契約書面を作成し記名押・印押してした上で依頼者に媒介契約書を交付しなければならない。
というルールがあります。
その時に交付される媒介契約書には、色々なことを記載しなければなりません。

宅建試験重要ポイントを申し上げます。

依頼者が契約に違反してしまった場合の措置。これが記載されます。
例えば、媒介契約については、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約という三つの媒介があります。
一般媒介契約というのは、「A不動産・B不動産・C不動産と複数のたくさんの業者に土地を買ってくれる人を探して下さい。」とお願いする場合。これは一般媒介契約です。

専任媒介契約というのは、ある不動産屋さんにだけ依頼をして、二重三重に他の不動産屋さんに依頼することはない。ある不動産屋さんにだけ依頼するのが専任媒介契約です。

専属専任媒介契約というのは、ある不動産屋さんに専任で依頼した場合に、土地を買ってくれる人を直接に自分で偶然に探すことができた。
その場合、自分が直接土地を買いたい人が探すことができた場合、契約してもいいかどうか。
専属専任の場合には、その直接自分が発見した取引相手と取引することはできません。

この三つの媒介契約で依頼者が違反した場合いくらペナルティを払うというルールを決めておくことになります。
媒介契約書面を作る時に国土交通省が推奨しているひな形、サンプルがあるわけです。
標準媒介契約約款通りに作られているかどうか。そうではなくて、自社オリジナルの媒介契約書なのか、はっきりさせておいてください。

標準契約媒介約款通りに作られているかどうか。自社オリジナルの媒介契約約款か区別して記載しておく必要があります。
そして、指定流通機構への登録、ここは注意してください。
土地を売りたいAさんがいます。当然その土地についてどこにあるどんな土地なのか。

ということで、コンピューターに情報を入れて、全国どこの不動産屋さんがインターネットで検索すればすぐに調べられるような状態にします。
これが指定流通機構への登録ということになります。
「指定流通機構に登録するのかしないのか、」ということは、ちゃんと媒介契約書面に記載しておいてください。ということになります。

ちなみに、一般媒介契約の場合も、登録をするのかしないのか。ちゃんと記載しておかなければいけません。
又、宅地や建物の売買価格を、宅建業者がAさんに言っちゃっていいものかどうか。この場合には、「何でその価格なのか」その根拠を伝えなければいけません。

「今年公表された地価公示の価格から考えてみますと、このような価格になるんではないか。」と価格査定マニュアルから、マニュアル通り価格を査定していくとこんなもんだよ。というように、「根拠を明らかにして意見を述べなければいけない。」
というルールがあります。

その他に、媒介契約書面に記載する項目として、
・所在など宅地建物の所在を特定するのに必要なもの。
・媒介の種類
・契約の有効期間
・媒介契約の解除
・報酬
こういったものを媒介契約書面に記載しておくことです。

では、宅建試験重要ポイントに移っていきましょう。
媒介契約を結んだ場合には、いろんなルールがあります。
そのうち、ルールを守らなくてもいい、一般媒介契約についてまずしっかり覚えておきましょう。

・一般媒介契約・・・いろんな不動産屋さんに二重三重に重ねて、「土地を買ってくれる人を探して下さい。」とお願いする。この場合については、
・契約の期間
・期間が満了した時の更新のルール
・業務処理状況の報告の義務
・指定流通機構の登録

だとか、これについて特にうるさい規制はありません。
ただ、一般媒介契約の場合には、ちょっと注意していただきたい。
指定流通機構への登録の義務はないのです。
しかし、媒介契約書面には、一般媒介の場合でも「指定流通機構へ登録するのかしないのか」ということをちゃんと記載しておかなければいけません。

次に、専任媒介契約と専任専属媒介契約には、次のようなルールがあります。

・契約期間については3ヶ月が上限です。
じゃあ3ヶ月を超えて、6ヶ月なんて契約をした場合にはどうなるか。
それは、3ヶ月に短縮されます。

では、契約期間が満了した場合更新できるかどうか。
依頼者のほうから申し出があり、宅建業者が了承すれば更新されます。

ここでの注意点は、
・自動更新・・・契約が終了したら、自動的に更新する自動更新の特約を設定できるかどうか。
という問題がありますが、これは、ダメです。
依頼者の事前の承諾があっても駄目です。
自動更新は一切認められていませんので注意しておいてください。

業務処理状況の報告義務・・・・これは、どういう場面かと言いますと。
Aさんは今土地を売りたいんです。
土地を買ってくれそうな人を宅建業者に探してもらっています。
土地を買いたいという人が現れました。
問い合わせがありました。
途中まで案内しました。

その業務の状況を報告する義務が、専任媒介・専属専任媒介についてはあります。
・専任媒介契約・・・・2週間に1回以上報告する義務があります。
・専属専任媒介計約・・・1週間に1回以上報告する義務があります。
このように専任媒介契約よりも、専任専属媒介契約の方が少し厳しくなっています。

指定流通機構への登録・・・・
・専任媒介契約の場合は、7日以内に登録しなさい
・専属専任媒介の場合には、5日以内に登録しなさい
という登録義務があります。こちらも、5日以内という短い期間に登録しなければいけないと言う厳しいルールがあります。
ちょっと注意していただきたいのですが、

2週間、1週間、7日、5日。この場合、「休みの日を含むんですか。含まないんですか。」という問題があります。
この場合、休みをカウントされると困るのは登録義務の方です。
登録するためには、色々な準備をしなければなりません。
これは、休みの日を除いてやらないと、酷ではないかということになります。

報告義務の方は、メール一本で済んでしまいますよね。
こちらの方は、休みを除く必要はありませんよね。
このような宅建試験重要ポイントを表のような形でしっかりと覚えておきましょう。

最後にもう一点ですけども、
依頼者が宅建業者に「土地を買ってくれる人を探してください。」というように依頼をします。そうすると、宅建業者は、指定流通機構に登録する場合には、いろんな図面や資料を揃えて登録依頼することになります。

そうすると、指定流通機構(レンズ)から「登録しました」と言う登録済書が発行されます。
指定流通機構が発行した登録済証、宅建業者は受け取ったら依頼者にすぐに引き渡すことになります。
そのような登録された物件について、売買契約が成立したらどうなるのでしょうか。
もう一旦、売買契約が成立してしまえば、二重、三重に買いたいという人が現れたまるわけですですから、契約が成立したものについては、登録を消してもらわなければ困るわけです。
そこで連絡を入れなければなりません。

この時に、ちょっと注意して欲しいことがあります。
「何を通知するんですか。」
過去の宅建試験では、難問という扱いにされました。
具体的にイメージすればわかることです。
「売買契約が成立した。」そこで二重、三重に土地を買いたいという人が現れないようにするために、指定流通機構に「登録を消してください。」というように連絡を入れます。
皆さんだったら何を伝えますか。

指定流通機構にとってどのような情報が欲しいですか。
それは、既に登録がされている物件について「契約が成立したよ。登録を消してください。」そういう話ですから、
・登録されている登録番号ですよね。
登録番号を教えてもらえれば、コンピューターで入力するだけです。
それからいつ契約がまとまったのか。

・ 取引価格
・契約成立年月日

を教えてくれということになります。
ということでとで契約が成立した場合には、

・登録番号
・取引価格
・契約成立年月日

これを通知するということになっています。

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