重要事項の説明 基本編

重要事項の説明

では 重要事項の説明 についてどのように攻略したらいいか説明致します。  マンションをこれから買おうとする時に教えて欲しいことがあります。 ペット飼いたいのですけども飼えますか?

  ギターなどの楽器をやりたいんですけども、楽器をやっても大丈夫ですか ?

 マンションを買う前に、借りる前に 教えて欲しいです。

 もし、何も知らないでマンションを 買っちゃいました。 いざ引っ越しして住み始めてみたら 、ペット飼っちゃダメ 、ギター楽器だめなんて後から教えてもらってからでは困ってしまいます。 買ったり、借りる前にあらかじめ大事なことは説明しておいてね。というのが重要事項の説明です。

宅建業者は、これから所有することになる買主に対して契約が成立する前までに取引士をして、重要事項を記載した書面を交付して、重要事項を説明させなければいけないというルールがあります。

宅建業者が重要事項を説明するルールをもっています。従って、したがって、重要事項の説明をしなければ、義務違反を問われるのは宅建業者です。

ただし、説明を担当するのは宅建試験に合格した国家資格を持っている取引士でないといけないということになります。さて、この説明を担当する取引士ですけども、これは、専任の取引士である必要はありません。取引士であれば、誰でもよいということになります。

重要事項を説明する時には、必ず取引士証を提示しなければなりません。なお、買主や貸主に対して交付するそ説明書面については取引士の記名押印が必要とされています。

では、どのようなことを説明しなければいけないのかポイントを説明します。完璧に覚えるのは無理があります。そこで自分が買主や借主の立場で説明してもらえなければ困るんです。

というふうに考えて、テキストやレジメを読んでみましょう。過去問題や答案用紙を解いてみましょう。自分で買主や借主になった場合、これを説明してもらわなければ困る。「ピンポン」。こういうのは覚えなくていいです。これは、本試験で解けるはずです。

過去問題や模擬試験問題を解いていて、迷ってしまったりミスするところは必ず出てきます。自分の説明して欲しいと言うか。法律が少しずれているというのは誰しもあると思います。そのずれているところ、ミスったところ、迷ったところをまず覚えることです。

これで覚える量をぐっと減らすことができます。後は絞ったところを正確に覚えていく余力があれば、過去問で出題されたところを確認しておくのが大事です。では、練習問題を一つ見ていきましょう。

イメージで理解しましょう。例えば、土地を持っているAさんがいます。AさんからBさんが土地を買うことにしました。土地を買うBさん土地を買う時に、この土地に関する用途の制限や、建ぺい率、容積率というルールは重要でしょうか。土地を買うBさんにとってみれば、自分が買う土地。どんな建物を建てられるか、どのくらいぐらいの大きさの建物が建てられるか。建ぺい率・容積率。これは、めちゃめちゃ重要ですね。そこで、土地を買うBさんにとって、これは、重要なルールだということになります。

 

その次に土地を買ったBさんがマンションを建てました。マンションを建てて、その一室をCが借りることにしました。マンションの一部屋を借りるCさんマンションの下の土地。

用途のルールない ? 建蔽率のルールどうなってるの ? 容積率どうなってるの ?

Cさんにとって、これは重要ですか?。アパートやマンションの一室を借りる時に、自分の借りる建物の下の地面について、このようなルールがあるかどうかは全然重要ではありません。

アパートの借りる時の重要なことは、預けた敷金ちゃんと却ってくるの?

キッチン・バスはどうなってるの? ということですね。したがって、Cさんにとっては、これらのルールは重要でないということになります。土地を買う立場で考えてみる。マンションやアパートの一室を借りる立場で考えてみる。そんなことを説明してもらう必要ないよという場合は、重要ではないですね。

というように自分の感覚で考えてください。では、もう一つ例を紹介。

Aさんが土地を持っています。Aさんの持っている土地は、一部を道路として使わなければならない私道の負担がついています。この土地をBさんが買うとき予めご利用説明してもらわなければ困りますね。土地を買うBさんは、Aから買う土地の一部分が道路にいるんだということをちゃんと把握しておかなければ、家が建てられない。ということを教えてもらわなければ困りますよね。

 

そこで、Bにとってこれは重要。その建物を借りるCさんにとっては、重要かと言うと、もうこの土地に家が建っているから、家が建っているか、立っていないかは見ればすぐわかります。建物を借りるCさんにとってみれば、この建物の下の土地の一部が私道に使われている。私道の負担があるという説明をしてもらう必要がないということになります。

このように、土地を買う立場の場合は重要だけれども、土地の上にすぐ建てられた物を借りるだけだったら別に重要ではない。というように扱いが異なってくることがあります。

このように、土地を買う立場、建物を借りる立場というように考えながら、過去問題をどんどん解いていくしょにしましょう。

では、重要事項のポイントを確認していきます。

貸借の時に重要事項になるのか、ならないのか。これは、是非確認しておくべき内容です。

まず売買と交換と貸借で重要事項の説明が必要となる項目です。

  1. 登記簿上の権利….例えば、誰が土地の所有者なのか。土地について抵当権がついている場合、その抵当権の登記がされている。ちゃんと不動産を買う前に教えてないと困りますよね。
  2. 都市計画法・建築基準法・法令上の制限….用途のルール・建ぺい率のルール・容積率のルール。これは、建物の貸借では重用とはならない。次に私道の負担についても、建物の貸借では重要ありません。
  3. 飲用水、電気・ガス・排水施設などライフラインに関わるものも重要事項の説明が必要です。
  4. 未完成物件・宅地造成中・建物建築中などの未完成物件については、出来上がったらどうなるんですか。完成したらどうなるのか。これは、重要事項として説明しておく必要があります。
  5. 売買…代金以外の特別なお金。借賃だったら借賃以外の特別なお金。例えば、手付金とか敷金とか権利金とか売買代金以外の特別なお金。特別なお金がある場合には、いくらなの? どんなお金なの? ということを重要事項として説明しておく必要があります。
  6. 契約の解除
  7. 損害賠償の予定違約金、
  8. 支払金・預り金、支払いの保全、
  9. 瑕疵担保責任の履行に関する保全措置…これは、ちょっと注意しておきましょう。欠陥住宅の売買がなされた場合、売主は、担保責任を負うことになります。ところが、その時に売主にお金がなくて責任が取りきれない。

そのような場合に買主は、泣き寝入りになってしまっては困ります。そこで、売り主の代わりに払ってくれる、銀行の連帯保証とか、あるいは、保険屋さんの保険金だとか供託所の供託金だとか。いろんな措置を講じておく場面というのがあります。こういうものを利用しているのか、していないのか、重要事項として説明することになります。

 

それからですね。売買・交換・貸借で重要事項が説明になるのは、造成宅地防災区域。造成された宅地は安全なんですか。防災区域の場面造。成宅地防災区域の場合。土砂災害警戒区域..土砂の災害が起こりそうで危険だよ。ということを予め教えてください。それから石綿・アスベストが使用されている場合には、調査がなされて、その調査記録がある場合には、重要事項の説明が必要になります。

次に、耐震診断…地震にどれだけ耐えられるか。耐震診断がなされて、その結果が分かっている場合は耐震診断の内容を重要事項の説明としてしなければいけません。ちなみに、石綿とか耐震診断の話については、全然調査がなされていない。よくわからない。という場合には、重要事項の説明は必要ありません。

 

ここは、ちょっと注意しておいてください。貸借の時にはいらない。売買と交換の時だけ重要事項の説明が必要。というものがあります。重要なものを一つ押さえておきたいですが、住宅性能評価を受けた新築住宅については、売買交換で重要事項の説明が必要となります。

ちょっと注意していただきたいのは、この、住宅性能評価を受けた新築住宅のときに、売買交換では重要事項の説明が必要となります。しかし、住宅性能評価を受けていても、中古住宅・既存住宅の場合には、重要事項の説明は要りません。

また、住宅性能評価を受けた新築住宅。売買交換の時だけ重要事項の説明が必要でしたが、貸借の時は要りません。ここは、注意して押さえておいてください。

貸借の時に重要事項の説明が必要な項目がいくつかあります。台所・浴室・便所の整備状況。キッチン・バストイレどうなってんの。重要事項の説明が必要となります。契約の期間、契約更新について。これは、重要事項の説明が必要となります。よく試験で狙われるのが定期借地権、定期建物賃貸借。一定の期間を満了したら、一定の契約更新が満了したら、法定更新はありません。必ず出て行ってもらいますよ。と言う定期借地や定期借家、こういった定期の不動産の貸し借りについては、定期だよという期間が満了したら必ず出て行ってもらいますよ。ということを重要事項の説明としておかなければなりません。

 

それ以外に、敷金の精算の場合において貸借の場合には、重要事項の説明が必要です。それ以外、用途について利用の制限があったり管理が委託されている場合。受託者の氏名住所。土地宅地について、その宅地の貸借について。貸し借りが終わった時に宅地の上に建てられている建物。取り壊しはどうするの?

「建物取り壊しの定め」これは、貸借では重要事項の説明項目となります。

 

次に、マンション…区分所有建物の場合に重要法の説明として追加される物が9あります。9つの追加事項のうち、貸借で追加されるのは2つです。

  1. マンションの管理が委託されている場合。受託者の氏名・住所・つまり、マンション管理会社の会社名・所在地。
  2. 専有部分の利用制限、例えば、101号室とか、501号室とかのマンションの専有部分について、ペットとかピアノ禁止とかというのが規約で定まっている。まだ規約はできていないが少なくとも案がある。こういう場合については、それを重要事項として説明しておかなければならない。

重要事項の説明

貸借でも必要なるのはこの二つ。マンションの管理の話についてと、マンションの専有部分の利用制限についての話です。語呂合わせ貸借でも、必要なのは、管理部分の「管」。専有部分の「専」、「貸借」の「か・せ」と憶えておくといいでしょう。

 

それ以外の7つの項目ですが、貸借では重要事項となりません。

これを正確に押さえておいてください。

この2つを覚えておいてください。

売買・交換の時に重要事項の説明か必要となるもの。

1.敷地に関する権利と内容….マンションの下の地面。所有しているのか、借り物なのかというところを重要事項の説明をしなければいけません。

2.共用部分….規約の定め、案がある。場合は重要事項として説明しなさい。

たとえば、専用使用権..マンシヨンに駐車場があり、だれしか使用できないなど。規約、案がある場合。

それから、計画修繕積立金の規約、案がある場合。それから負担すべき通常の管理費用。計画修繕積立金や管費用を減免する規約、案がある場合。

どんな場合があるかともうしますと。

 

計画修繕積立金、管理費がいくらあるとか、お金を出していかなければいけない部分があるんですが、マンションが売れ残ったとします。

 

売れ残った部分については、そのマンションを売り出していた分譲業者が管理費を負担するかと言うと負担しないですよね。

売れ残った場合について、その管理については、事業者は負担しませんなどの減免の特約があったりします。

 

そういうものは、重要事項の説明としておく必要があります。次にマンションについて維持修繕している場合には、実施状況。記録があればその記録の内容を説明をする必要があります。

 

ラスト信託の受益金についてです。

信託の受益権というのは、少し難しいのですが。たとうば、不動産を持っている方がいました。ビルを建てましょう10億のビルです。10億のビルを誰かに買ってください。

買える人は、ほとんどいないんですよね。そこで、ちょっと工夫をします。そこで1000万円を100口にしましょう。こうすれば、1000万の投資してくれる人が100人集まればいい。1000万出してくれた人は、どんな旨味があるかと言うと、この不動産権利を買うことで、この不動産の資産運用してもらいましょう。

 

この信託で資産運用をしてもらうことによって、賃料とかで儲けが出た場合、その儲けを分配してもらいましょう。そういう権利が信託の受益権です。不動産に関して、何かの権利がある場合には重要事項の説明をしなければいけません。過去問題もこれで解けてしまいます。

しかし、例外が三つあります。

  1. 特定投資家についてはいりません—日本国、日銀はいらないですよね。信託会社・銀行。あるいは何億円という金額を動かしている投資家。こういった特定の投資家に対しては、重用事項の説明をしなくても、「向こうのが詳しいからいらないよ」という場面があります。
  2. 1000万円、100口で募集がなされました。一口買いました。重要事項の説明を1時間2時間かけられて説明を受けました。これは、利回りがいいからもう一口買おう。一年以内に同じ内容の説明を受けています。そんな時一口追加で購入しようと思った。同じ重要事項をまた、3時間付き合わされたらまったもんじゃないですよね。そこで、一年以内に同一内容の説明を受けていて、その時に書面をもらっていると、そのような場合には、重要事項の説明はいらないよということになります。
  3. 目論見書….目論見書というのは、不動産の権利に関しすごく詳しい資料が整っています。そういったものがあれば、重要事項の説明はいらないでしょという扱いになっています。信託の受益権の場合には、不動産に関するなんらかの権利が売買されているから、原則重要事項の説明は必要だろ。ただし、例外として、特定投資家、1年以内に同一の内容の証明をもらって説明を受けている。

こういう場合には、例外として重要事項の説明不要ということになっております。

宅建業法

宅建士試験 これであと10点 攻略術

This entry was posted in 宅建業法 and tagged , . Bookmark the permalink.

Comments are closed.